Rentabilité Airbnb
Oubliez les estimations théoriques. Découvrez dans cette étude de cas chiffrée combien a réellement rapporté un appartement T2 à Paris en location courte durée.
Victor Vandenberghe
11 février 2026 · 19 min de lecture
Réponse courte : sur un bon mois de printemps à Paris, notre appartement témoin, un T2 de 35 m² situé dans le 15ème arrondissement, a généré 3 985 € de chiffre d'affaires brut et 2 325 € de revenu net avant impôts.
La question "combien rapporte un Airbnb par mois ?" trouve rarement une réponse satisfaisante. Les forums regorgent de chiffres qui vont du simple au triple, souvent parce que les hôtes confondent chiffre d'affaires brut et bénéfice net, ou ne tiennent pas compte de la saisonnalité.
Plutôt que de vous donner une fourchette théorique, nous partons ici d'un cas réel d'appartement géré à Paris et nous détaillons, étape par étape :
Point important : les 2 325 € nets obtenus ici correspondent à un bon mois de mai, pas à une moyenne mensuelle garantie sur douze mois. L'objectif de cette étude est de montrer ce qu'un Airbnb peut réellement rapporter dans de bonnes conditions d'exploitation, puis d'expliquer ce qui fait varier ce chiffre.
Pour cette étude de cas, nous avons sélectionné un appartement "typique" du marché parisien, ni ultra-luxueux, ni bas de gamme.
Cet appartement était auparavant loué en bail nu classique pour un loyer mensuel de 1 250 € hors charges. Le propriétaire a décidé de le passer en location meublée touristique (en parfaite conformité avec la mairie de Paris, bénéficiant de la commercialité).
Regardons les performances de ce T2 sur un mois de mai sans événement international exceptionnel. À Paris, le mois de mai est un bon mois de printemps, porté par les ponts, mais il ne doit pas être lu comme une moyenne annuelle.
Note : La taxe de séjour est directement collectée et reversée par Airbnb à la Mairie de Paris, elle n'apparait donc pas dans notre CA brut.
C'est ici que les rêves de fortune se heurtent parfois à la réalité opérationnelle. 3 985 € de chiffre d'affaires ne signifie pas 3 985 € dans la poche du propriétaire. Détaillons les sorties de trésorerie de ce mois de mai.
Ces frais sont directement liés aux 6 rotations (check-ins/check-outs) qui ont eu lieu dans le mois.
Même vide, l'appartement coûte de l'argent.
Ce mois-ci, le pommeau de douche a dû être remplacé en urgence et une poignée de porte revissée.
Le chiffre à retenir est simple : une fois déduites les charges d'exploitation, les frais de gestion, les charges courantes et la petite maintenance, il reste 2 325 € nets avant impôts au propriétaire pour ce mois de mai.
Le propriétaire gagne effectivement beaucoup plus sur ce mois de mai. En revanche, ce résultat de 2 325 € n'est pas un acquis perpétuel. Le mois de novembre, traditionnellement plus creux, affichera un ADR plus bas et un taux d'occupation autour de 65 %, ce qui fera mécaniquement baisser le revenu net alors que la plupart des charges fixes resteront.
Ce revenu net de 2 325 € devra ensuite être déclaré dans le bon régime LMNP (micro-BIC ou réel). Dans plus de 80 % des cas d'investisseurs parisiens, le régime du Réel Simplifié avec amortissement du bien permet de réduire drastiquement, voire d'annuler, l'imposition sur ces revenus pendant plusieurs années. En pratique, cela signifie que le net avant impôts présenté ici ne se transforme pas automatiquement en forte fiscalité dès la première année.
💡 Vous préférez un revenu fixe à un revenu variable ? Leazly propose un modèle à loyer garanti qui sécurise vos revenus mensuels et vous évite la vacance, la petite maintenance et l'opérationnel du quotidien. Transformez votre absence en revenus garantis.
Dans l'étude de cas ci-dessus, le propriétaire assume le risque de vacance locative, l'usure de l'appartement, et l'incertitude des mois creux.
C'est pour répondre à cette incertitude que Leazly s'est spécialisé dans la sous-location professionnelle. Dans ce modèle, pour un appartement similaire, Leazly pourrait proposer un loyer fixe garanti de 1 600 € par mois, payé tous les mois, toute l'année.
Pour comprendre quel modèle correspond le mieux à votre profil de risque, consultez notre article détaillant la rentabilité et les calculs financiers liés à la location Airbnb.
Combien rapporte vraiment un Airbnb par mois à Paris ?
Cela dépend de la saison, du quartier, de la surface et du positionnement. Dans l'étude de cas présentée, un T2 bien placé peut générer environ 2 325 € nets en mai (haute saison), mais ce montant peut chuter de 30 à 40 % en novembre. Le bon repère est le revenu annuel moyen, pas un mois ponctuel.
Quelles sont les vraies charges à déduire du revenu brut Airbnb ?
Au minimum : commission plateforme (3 % côté hôte chez Airbnb), conciergerie (15-30 %), ménage entre séjours, linge, consommables, abonnements (internet, électricité, eau, copropriété), taxe de séjour reversée, assurance et petite maintenance. Sur Paris, ces charges représentent souvent 35 à 50 % du revenu brut.
Régime micro-BIC ou réel pour un Airbnb à Paris ?
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire simple, mais le régime réel simplifié permet d'amortir le bien et le mobilier, et neutralise souvent l'imposition pendant plusieurs années. Plus de 80 % des investisseurs parisiens y trouvent leur intérêt. À valider avec un expert-comptable selon votre situation.
Pourquoi un loyer fixe garanti peut être plus pertinent que la commission ?
Le loyer fixe garanti élimine la vacance locative, la variabilité saisonnière et les charges d'exploitation. Vous gagnez peut-être moins sur un mois de mai exceptionnel, mais vous touchez le même montant en novembre, en janvier ou pendant une grève. C'est un arbitrage entre rendement maximal et sérénité financière.
Le revenu Airbnb est-il stable d'un mois à l'autre ?
Non. À Paris, l'écart entre le meilleur mois (mai-juin, septembre-octobre) et le plus creux (novembre-février hors fêtes) peut atteindre 40 à 60 %. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires préfèrent un loyer mensuel fixe, surtout quand le bien finance un crédit immobilier.
Écrit par
Victor Vandenberghe
Expert en gestion locative et location saisonnière. Chez Leazly, nous accompagnons propriétaires et locataires pour rentabiliser leur logement pendant leurs absences, en toute légalité.
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