Comment déclarer ses revenus de sous-location ?

Découvrez comment déclarer vos revenus de sous-location en toute légalité, avec des conseils pratiques et des astuces pour optimiser votre déclaration fiscale.

Déclarer vos revenus de sous-location : guide complet

La déclaration des revenus de sous-location est une étape cruciale mais souvent source de confusion pour de nombreux contribuables. Que vous sous-louiez une chambre via une plateforme comme Airbnb ou l'intégralité de votre logement pendant vos vacances, ces revenus sont imposables et doivent être correctement déclarés à l'administration fiscale. Ignorer cette obligation peut entraîner des pénalités sévères.

Ce guide complet 2025 est conçu pour vous éclairer. Nous aborderons la différence fondamentale entre sous-location meublée et non meublée, les régimes fiscaux applicables (Micro-BIC et régime réel), les cas d'exonération possibles, et nous vous guiderons pas à pas dans le processus de déclaration. L'objectif : vous permettre de remplir vos obligations en toute sérénité.

Sommaire

• La déclaration des revenus de sous-location est-elle toujours obligatoire ?
• Quelle différence entre la sous-location meublée et non meublée ?
• Quel régime fiscal choisir pour vos revenus de sous-location ?
• Comment déclarer vos revenus de sous-location étape par étape (Formulaire 2042 C PRO) ?
• Existe-t-il des cas d'exonération d'impôt ?
• Quels sont les risques en cas de non-déclaration ?
• FAQ : Questions fréquentes sur la déclaration des revenus de sous-location

---

La déclaration des revenus de sous-location est-elle toujours obligatoire ?

Oui, la déclaration des revenus issus de la sous-location est une obligation légale en France. Dès le premier euro perçu, vous devez en informer l'administration fiscale. Ces revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si le logement est meublé, ou comme des revenus fonciers s'il est vide (cas plus rare et complexe).

L'idée selon laquelle les "petits" revenus ne se déclarent pas est une erreur courante. Les plateformes de location en ligne (Airbnb, Booking, Abritel...) ont d'ailleurs l'obligation de transmettre automatiquement les revenus de leurs utilisateurs à l'administration fiscale française. Il est donc impossible de passer sous les radars.

---

Quelle différence entre la sous-location meublée et non meublée ?

La fiscalité de votre sous-location dépend entièrement de la nature du logement : meublé ou non meublé (vide). Cette distinction est fondamentale pour comprendre l'imposition de vos loyers de sous-location.

Sous-location meublée (le cas le plus courant)

C'est la situation la plus fréquente, notamment via les plateformes. Un logement est considéré comme "meublé" s'il est équipé du mobilier indispensable à la vie courante (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).

• Catégorie d'imposition : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Régimes possibles : Micro-BIC ou régime Réel.

Sous-location non meublée (ou "vide")

Ici, vous sous-louez un espace sans aucun mobilier. Ce cas de figure est plus rare et sa gestion administrative et fiscale est plus complexe.

• Catégorie d'imposition : Revenus Fonciers.
• Régimes possibles : Micro-foncier ou régime Réel Foncier.

Dans ce guide, nous nous concentrerons principalement sur la sous-location meublée, qui représente plus de 95 % des cas.

---

Quel régime fiscal choisir pour vos revenus de sous-location ?

Le choix du régime fiscal est la décision la plus importante que vous aurez à prendre. Il impacte directement le montant de votre impôt. Pour l'imposition des loyers de sous-location meublée, vous avez le choix entre deux options : le régime Micro-BIC et le régime Réel.

Le régime Micro-BIC : la simplicité par défaut

Ce régime s'applique automatiquement si vos recettes annuelles de sous-location sont inférieures à 77 700 € (seuil 2024, applicable en 2025).

• Principe : L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus que vous déclarez. Cela signifie que vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos gains. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges (électricité, eau, internet, etc.).
• Avantage : Extrêmement simple. Vous déclarez uniquement votre chiffre d'affaires brut.
• Inconvénient : Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos revenus, ce régime est moins avantageux.

Le régime Réel : la déduction des charges réelles

Vous pouvez opter pour le régime réel même si vous êtes éligible au Micro-BIC. Il devient obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 €.

• Principe : Vous déduisez de vos revenus l'ensemble de vos charges réelles et justifiables.
• Charges déductibles :
  • La part du loyer et des charges que vous payez au propriétaire, au prorata de la surface et de la durée de sous-location.
  • Les frais de ménage.
  • Les frais de blanchisserie pour le linge de maison.
  • Les commissions des plateformes (Airbnb, etc.).
  • Les frais d'annonce.
  • L'amortissement du mobilier que vous avez acheté pour la sous-location.
• Avantage : Très intéressant si vos charges sont élevées (supérieures à 50 % de vos revenus).
• Inconvénient : Il exige une comptabilité rigoureuse et la conservation de tous les justificatifs (factures, quittances).

Tableau comparatif : Micro-BIC vs. Régime Réel

---

Comment déclarer vos revenus de sous-location étape par étape (Formulaire 2042 C PRO) ?

La déclaration de vos revenus de sous-location s'effectue en ligne, via votre espace personnel sur le site des impôts. Vous devrez utiliser le formulaire annexe n°2042 C PRO.

Étape 1 : Accéder à la déclaration en ligne

Connectez-vous à votre espace sur impots.gouv.fr et choisissez "Déclarer mes revenus".

Étape 2 : Sélectionner la bonne annexe

À l'étape 3 de la déclaration ("Revenus et charges"), cochez la case "Revenus des locations meublées non professionnelles". Cela ajoutera automatiquement le formulaire 2042 C PRO à votre parcours.

Étape 3 : Remplir les cases selon votre régime fiscal

Une fois sur le formulaire 2042 C PRO, voici les cases à remplir :

Si vous êtes au régime Micro-BIC :

1. Allez à la section "Revenus des locations meublées non professionnelles".
2. Indiquez le montant total de vos recettes brutes (loyers + charges perçus) dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD (selon le déclarant).
3. L'abattement de 50 % sera calculé automatiquement par l'administration fiscale.

Si vous êtes au régime Réel :

1. Vous devez au préalable remplir une déclaration de résultat (formulaire 2031) et ses annexes, souvent avec l'aide d'un comptable.
2. Reportez le résultat (bénéfice ou déficit) calculé dans les cases 5NA/5OA/5PA (bénéfice) ou 5NY/5OY/5PY (déficit).
3. Indiquez également le montant de vos recettes brutes dans les cases 5NG/5OG/5PG.

---

Existe-t-il des cas d'exonération d'impôt ?

Oui, il existe deux principaux cas où les revenus de la sous-location meublée peuvent être totalement exonérés d'impôt sur le revenu.

1. Sous-location d'une partie de votre résidence principale

Si vous sous-louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vos revenus sont exonérés si et seulement si :

• Les pièces sous-louées constituent la résidence principale du sous-locataire (ou sa résidence temporaire s'il est saisonnier).
• Le loyer que vous demandez reste dans une limite raisonnable.

Chaque année, l'administration fiscale publie des plafonds de loyer à ne pas dépasser. Pour 2024 (déclaration 2025), ces plafonds sont (à vérifier lors de la parution officielle) :

• ~206 € par an et par m² en Île-de-France.
• ~152 € par an et par m² dans les autres régions.

2. Location habituelle de chambres d'hôtes

Si votre activité s'apparente à des chambres d'hôtes (accueil, petit-déjeuner, etc.), vous êtes exonéré si vos revenus n'excèdent pas 760 € par an. Ce montant inclut le total des loyers et des prestations de services. C'est un cas très spécifique et peu courant pour la simple sous-location.

---

Quels sont les risques en cas de non-déclaration ?

Omettre la déclaration de vos revenus de sous-location vous expose à un redressement fiscal. L'administration fiscale, grâce aux données transmises par les plateformes, a une visibilité complète sur ces revenus.

Les sanctions peuvent être lourdes :

1. Rappel de l'impôt dû : Vous devrez payer l'impôt que vous auriez dû régler initialement.
2. Majoration pour retard : Une majoration de 10 % est appliquée si vous régularisez seul votre situation.
3. Pénalités pour mauvaise foi : Si l'oubli est considéré comme volontaire, la majoration peut passer à 40 % (manquement délibéré), voire 80 % (manœuvres frauduleuses).
4. Intérêts de retard : Des intérêts sont calculés sur la base du temps écoulé depuis la date à laquelle l'impôt aurait dû être payé.

Le jeu n'en vaut clairement pas la chandelle. Une déclaration correcte et en temps voulu vous assure une totale tranquillité d'esprit. Pour plus d'informations sur les procédures de contrôle, le site de l'administration fiscale française offre des ressources précises.

---

FAQ : Questions fréquentes sur la déclaration des revenus de sous-location

1. Dois-je déclarer les revenus si je sous-loue juste un mois pendant mes vacances ?

Oui, absolument. La durée de la sous-location n'a pas d'impact sur l'obligation de déclaration. Même pour une courte période, les revenus perçus doivent être déclarés à l'administration fiscale dans la catégorie des BIC.

2. Comment passer du régime Micro-BIC au régime Réel ?

Pour opter pour le régime réel alors que vous êtes éligible au Micro-BIC, vous devez en faire la demande auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année concernée. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable pour cette démarche.

3. Les revenus de sous-location sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

Oui. En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus de la sous-location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vous êtes au régime Micro-BIC, ces prélèvements s'appliquent sur le revenu après l'abattement de 50 %.

4. Puis-je déduire le loyer que je paie à mon propriétaire ?

Au régime Micro-BIC, non, car l'abattement de 50 % couvre forfaitairement toutes vos charges. Au régime Réel, oui. Vous pouvez déduire la quote-part du loyer et des charges correspondant à l'espace et à la durée de la sous-location. C'est même la principale charge qui rend le régime réel intéressant.

5. Faut-il avoir un numéro SIRET pour sous-louer en meublé ?

Oui. L'activité de location meublée (même non professionnelle) doit être déclarée via le guichet unique des formalités des entreprises. Cette démarche gratuite vous attribuera un numéro SIRET. Il est obligatoire et doit être réalisé dans les 15 jours suivant le début de votre activité de sous-location.

---

Conclusion : anticiper pour mieux déclarer

La déclaration des revenus de sous-location, bien que technique, n'a rien d'insurmontable. En 2025, la clé est l'anticipation et l'information. Retenez ces trois points essentiels :

1. Obligation systématique : Tout revenu doit être déclaré.
2. Choix du régime : Le Micro-BIC est simple, mais le régime Réel peut vous faire économiser de l'impôt si vous avez des charges.
3. Rigueur : Conservez tous vos justificatifs et respectez les échéances.

En suivant les étapes de ce guide, vous êtes désormais armé pour aborder votre prochaine déclaration fiscale avec confiance. Vous transformez une contrainte administrative en une formalité bien maîtrisée, vous assurant d'être en parfaite conformité avec la loi.

Cet article vous a été utile ? Partagez-le avec d'autres personnes qui pourraient en avoir besoin ! Pour une analyse personnalisée de votre situation, n'hésitez pas à consulter un expert-comptable.

Victor Vandenberghe – 10 juillet 2025